Что такое инвентаризационная стоимость имущества

 

Инвентаризационная стоимость квартиры - это оценка экспертов, выраженная в конкретной сумме, которая существенно отличается от реальной рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость квартиры - что это такое, как узнать инвентаризационную стоимость квартиры онлайн через сайта Росреестра. Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры? Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой.

Содержание

Где и как можно узнать?

Для того чтобы узнать какова инвентаризационная оценка квартиры нужно обратиться в ближайшее БТИ и запросить справку, содержащую данные сведения. Для этого необходимо соблюсти ряд шагов:

  1. При оформлении какой-либо юридической сделки с объектом недвижимости уточнить, нужна ли подобная справка.
  2. Выяснить какое БТИ может оказать данную услугу.
  3. Предоставить в БТИ паспорт и имеющиеся на руках документы на квартиру.
  4. Оформить заявление на выдачу справки, оплатив при этом стоимость данной услуги по тарифам местного БТИ.
  5. Явиться в назначенное время за готовой справкой.

Для экономии времени можно воспользоваться услугами сторонних организаций, которые будут представлять ваши интересы в БТИ и проделают всю необходимую процедуру для получения справки.

Сведения можно получить в любом удобном МФЦ. Необходимо получить талон на ожидание в очереди и обратиться в указанное в талоне окно. Необходимые данные также можно узнать через портал государственных услуг. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и ввести в раскрывающемся поле кадастровый номер объекта или его адрес.

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры – в чем отличие от кадастровой стоимости?

Данное понятие подразумевает оценочную стоимость определенного объекта недвижимости, которую устанавливает специалист БТИ, исходя из основных параметров объекта.

Например, инженер учитывает:

  1. Площадь объекта.
  2. Проведенные коммуникации.
  3. Год строительства здания, дома.
  4. Год ввода в эксплуатацию объекта.

Инвентаризационный показатель заметно отличается от кадастрового. Прежде всего, тем, что он существенно занижен. А все из-за того, что при расчете стоимости не учитываются факторы качества, влияющие на здание.

Например, расположение, близость к городу, благоустройство района, доступность транспорта, инфраструктура и т. п.

Все эти параметры будут учитываться при расчете кадастрового показателя.

В этом вся разница инвентаризационной и кадастровой цены объекта. Конечно же, наиболее полное исследование недвижимости лучше.

Заметьте, то россияне при совершении сделок с недвижимостью опираются на кадастровую стоимость. Она почти приближена к реальной стоимости жилья.

На что влияет?

Справка. Инвентаризационная оценка является отправным значением при совершении расчетов для налоговых платежей за недвижимость.

С 01 января 2013 года налог на квартиру берется исходя из кадастровой величины и исчисляется по ставкам, прописанным в нормативно-правовых актах органов местного самоуправления. При этом учитывается суммарная инвентаризационная оценка жилья, умноженная на коэффициент – дефлятор.

Данные расчеты вводятся поэтапно в разных регионах страны. Некоторые города перешли на подобный расчет согласно Письму N БС-4-11/13658, а некоторые области и регионы переживают переходную стадию. Это означает, что инвентаризационная оценка квартиры будет необходима всем без исключения собственникам еще долгое время.

Что такое инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2015 года, когда был введен новый способ оценки.

Вернуться

Куда обратиться, чтобы рассчитать инвентаризационную стоимость

Куда обратиться, чтобы рассчитать инвентаризационную стоимость

До 2014 года стоимость автоматически рассчитывалась специалистами БТИ каждый год. С 2014 года в большинстве регионов перестали публиковать новые коэффициенты для расчета, поэтому автоматический перерасчет приостановили. Его нет и для новых объектов, построенных после 2014 года.

Если вам нужна справка об инвентаризационной стоимости, но объект построен недавно или в вашем регионе уже используется кадастровая стоимость недвижимости, попробуйте обратиться в БТИ. Если в ряде случаев в вашем регионе документ все-таки нужен, государственный оценщик рассчитает стоимость имущества.

Чтобы специалист провел оценочные мероприятия, предоставьте ему нужные документы. Среди них:

кадастровый паспорт недвижимости;

акт приема-передачи жилья, подписанный продавцом или застройщиком;

документ, удостоверяющий право собственности.

Расчет инвентаризационной стоимости проводится только по заявлению собственника либо жильца, если он проживает в квартире, доме по договору социального найма.

Переоценка и недостатки

На специалистов БТИ возложена обязанность ежегодно в срок до 1 марта предоставлять сведения об инвентаризационной оценке недвижимых объектов по состоянию на 1 января текущего года. Переоценка кадастровой стоимости проводится раз в пять лет.

Необходимо отметить, что инвентаризационная цена должна быть известна собственникам жилплощади. Кроме того, информация о каждой оценке даёт возможность узнать реальную стоимость недвижимости.

Но всё же у обоих способов оценивания есть свои недостатки. Так, инвентаризационная система сильно устарела, и к тому же она учитывает меньше параметров, чем следовало бы. Кадастровый метод, в свою очередь, также несовершенен. Цена, определённая с его помощью, часто требует пересмотра в связи с тем, что её актуальность постоянно изменяется.

Процедура оценивания

Системы оценивания недвижимости по кадастру и инвентаризации отличаются не только по учитываемым параметрам. Существует разница и в алгоритме действий специалистов БТИ и сертифицированной организации, занимающейся расчётом кадастровой стоимости.

Определение инвентаризационной цены объекта недвижимости включает такие действия:

  1. Установление восстановительной стоимости недвижимости.
  2. Перерасчёт суммы с учётом расценок текущего года посредством особых коэффициентов.
  3. Определение уровня и стоимости фактического износа.
  4. Расчёт реальной оценочной стоимости.
  5. Расчёт налоговой суммы посредством умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который определяется в определённом промежутке.

Такой вид установления стоимости занимает много времени и требует особенной аккуратности и тщательности. Установление цены объекта по кадастру происходит значительно быстрее.

Этот процесс состоит из следующих этапов:

  1. Администрация муниципалитета решает провести переоценку.
  2. Составляется перечень недвижимости, которая подлежит переоценке.
  3. Посредством конкурса определяется независимая организация, имеющая право устанавливать стоимость по кадастру.
  4. Проводится оценка согласно действующим коэффициентам и нормативным документам.
  5. Отчёт, составленный оценщиками, проходит экспертизу.
  6. Сведения передаются в органы местного самоуправления и публикуются.
  7. Новая информация вносится в единую базу.

Такой метод оценивания недвижимости позволяет получить цены, наиболее приближенные к рыночным. Кроме того, с его помощью происходит обновление данных в едином государственном реестре.

Как и где узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Как и где узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационную стоимость прописывают в справке из БТИ. Ее выдают только собственникам жилой недвижимости или жильцам, если они пользуются жильем по договору социального найма с государством. Получить справку также может официальный представитель собственника, если предоставит нотариально заверенную доверенность от него.

Узнать сумму, в которую оценено жилье, можно тремя разными способами. Расскажем, как узнать инвентаризационную стоимость квартиры онлайн и оффлайн.

Посетите БТИ

Лично посетите Бюро технической инвентаризации. График работы отделения в вашем городе можно посмотреть на официальном сайте. Запишитесь на прием онлайн, по телефону или посетите нужного специалиста в порядке живой очереди. Предоставьте ему:

паспорт гражданина Российской Федерации или другой документ, удостоверяющий личность, если паспорта по каким-то причинам нет;

документ, удостоверяющий ваше право собственности на недвижимость — например, выписку из ЕГРН либо договор социального найма с муниципалитетом;

заявление — его можно заполнить на месте, руководствуясь подсказками сотрудника БТИ;

квитанцию об оплате государственной пошлины — ее размер составляет 540 ₽.

В ряде случаев нужны дополнительные документы. Например, если представляете интересы собственника, нужно предоставить в БТИ нотариально заверенную доверенность. Если собственник — несовершеннолетний, а вы являетесь его родителем или опекуном, предоставьте свидетельство о рождении, а также свидетельство об усыновлении либо установлении опекунства.

Сотрудник БТИ примет у вас документы, проверит их подлинность и сообщит дату, когда будет готово заключение. В этот день придите снова в БТИ, предъявите паспорт и получите документ.

Придите в МФЦ

МФЦ — многофункциональный центр услуг, через который можно взаимодействовать со всеми государственными ведомствами. Если не хотите посещать БТИ, приходите в МФЦ. Принесите с собой те же документы. В этом случае срок подготовки справки увеличится — документы будут идти из МФЦ в БТИ и обратно около 1–2 дней.

Посетите сайт Госуслуг или Росреестра

Госуслуги — сайт, на котором можно заказать разные справки, в том числе из Росреестра и БТИ. Официальный сайт Росреестра тоже позволяет получить ряд документов онлайн — это обеспечивает удобство пользователям, потому что им не нужно выходить из дома и стоять в очереди.

Зайдите на сайт Госуслуг или Росреестра, найдите соответствующую услугу в вашем регионе в строке поиска. Заполните электронное заявление, выберите способ получения справки и оплатите государственную пошлину.

Получение справки онлайн доступно не во всех регионах. В большинстве субъектов РФ вместо инвентаризационной стоимости уже действует кадастровая.

Фото 1

Как узнать инвентаризационную стоимость?

Нужно просто обратиться в ближайшее отделение Бюро Технической Инвентаризации и заказать справку по объекту недвижимости, но вы должны предоставить:

  • Написанное от руки или на специальном бланке заявление, в котором выразите свое желание получить справку о стоимости;
  • Удостоверение личности;
  • Документы, подтверждающие право на владения имуществом.

Предоставляется справка на платной основе, расценки можно узнать в самом бюро.

Но чтобы не терять время на простаивание в очередях, эту услугу можно получить через интернет. Для этого следует перейти на официальный сайт Росреестра, открыть вкладку «электронные»  и перейти в раздел «справка». Но чтобы услугу предоставили, вам необходимо знать учетный кадастровый индивидуальный номер, обычно его проставляют на правоустанавливающих документах.

Если вы когда-нибудь заказывали услугу получения кадастрового паспорта. То в нем обязательно проставлена эта информация.

Где получить справку об оценке?

Если вам нужно получить ее на руки, то обращаются в БТИ по месту нахождения объекта. В нем будет стоять печать организации и подпись ответственного лица.  Но  можно заказать электронный вариант, который можно использовать только как справочные данные, ведь он не наделен такими же свойствами, как полноценный бумажный носитель.

В каких документах указывается?

Почерпнуть информацию об оценочной стоимости по БТИ можно из технического паспорта, кадастровых документов и из специально выданной справки.

Кто имеет право получить документы:

  • Собственник имущества;
  • Доверенное лицо, которого собственник наделил полномочием для получения этой справки.

Способ расчета

Существует профессиональная формула, которой пользуются сами сотрудники инвентаризационного бюро, можно воспользоваться и для самостоятельного вычисления:

Си = Св ∙ (1 — Ифиз / 100 ∙ Ки)

Результат будет складываться из произведения стоимости на восстановительные работы на степень износа и все помноженное на коэффициент дифференциации недвижимости.

В дифференциацию входят данные по восстановлению всего жилого дома, и отдельно будет рассчитана остаточная стоимость 1 квадратного метра по всему объекту недвижимости.

Для каких сделок необходима инвентаризационная стоимость?

Обязанность определения инвентаризационной стоимости возложена на Бюро Технической Инвентаризации, именно сотрудники этого учреждения занимаются оценочной и учетной деятельностью, данные используются для учета жилого и нежилого фонда, принадлежащих по праву собственности юридическим или физическим лицам.

В справке БТИ могут содержаться сведения о стоимости 1 квадратного метра той или иной недвижимости, поэтажный план, экспликационные данные.

Очень востребована инвентаризационная оценка помещений для перевода объектов жилого фонда в нежилой, и в этом случае выводятся расчетные данные разницы от стоимости объектов жилого фонда к нежилому.

При совершении сделок по продаже, передаче в качестве наследства или дарения, мене недвижимости, одним из обязательных документов является именно справка из БТИ, с указанием инвентаризационной стоимости объекта.

Срок действия этого документа всего 30 дней, поскольку за этот период происходит переоценка, и на конечный день ее значения меняются. Примеры:

  1. Договор долевого участия в строительстве жилой недвижимости. Заключая подобный договор со строительной компанией, в нем проставляется приблизительная стоимость квартиры, но застройщик может ее построить совсем другой площади, чем указано в договорных обязательствах. Выполняя работы по фактическому установлению площади, сотрудники БТИ помогают разрешать споры, нередко возникающие между строительной компанией и инвестором. При излишке он обязан доплатить компании, а при недостатке площадей, определенных договором – уже компания возмещает дольщику сумму за недостаток жилья.
  2. При подаче имущественных исков в обязанность истца входит уплата государственной пошлины, которая рассчитывается именно с оценки БТИ. И при оформлении наследства, дарения объектов недвижимости этот показатель будет принят во внимание для уплаты нотариального сбора.
  3. Для начисления налогообложения при продаже, мене, дарении или наследовании используется показатель инвентаризационной оценки, граждане обязаны уплатить 13 % от суммы дохода в казну государства.
  4. Для юридических лиц этот показатель принимается во внимание при выставлении стоимости аренды помещений под офисы, торговые точки и пр.
  5. Для нерезидентов – применяется не инвентаризационная, а уже кадастровая стоимость объекта недвижимости для исчисления налогообложения.

Разница между видами оценок

Ранее налогооблагаемая база высчитывалась по цене инвентаризации. Её особенностью являлось то, что при расчёте учитывалась следующая информация:

  • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимость строительства, то есть всех проведённых работ и использованных материалов.

Но полученная в результате цена недвижимости значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, ведёт к некорректному формированию налога.

Правительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Значительная разница между двумя ценами объясняется тем, что при расчёте по технике кадастра учитывается гораздо больше факторов, нежели при оценивании, проводимом Бюро технической инвентаризации. Но следует помнить о том, что государственные службы каждый год производят переоценку недвижимости, а потому владельцам недвижимого имущества настоятельно рекомендуется раз в пять лет обновлять кадастровые документы.

В Налоговом кодексе Российской Федерации установлено, что земля, за которую нужно платить земельный налог, должна получать кадастровую оценку, а для объектов, попадающих под обложение имущественным налогом для физических лиц, необходима инвентаризационная цена. Но осуществляется это лишь в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.

Фото 2

Какие есть отличия.

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

Вернуться

Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

  • «Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

  • Для квартиры – 20 кв. м.
  • Для комнаты – 10 кв. м.
  • Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2015 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2015 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2020 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

Вернуться

Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

  • Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
  • Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
  • Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

Вернуться

Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2015 года. Планируется, что к 2020 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

Вернуться

Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

Вернуться

Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

При обращении за информацией следует предъявить:

  • Личный паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Заполненное по установленной форме заявление.
  • Чек об оплате госпошлины.

Вернуться

Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

Вернуться

Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

Вернуться

Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

  1. Определение основной восстановительной стоимости объекта.
  2. Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
  3. Определение процента и стоимости физического износа.
  4. Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
  5. Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

  1. Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
  2. Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
  3. Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
  4. Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
  5. Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
  6. Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
  7. Обновленные данные фиксируются в единой базе.

Вернуться

Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

Вернуться

Расшифровка справки об инвентаризационной стоимости недвижимости – что должен содержать документ?

Примерная выписка, которую выдают в Бюро, выглядит так:

В ней должна обязательно содержаться такая информация:

  1. Наименование объекта недвижимости.
  2. Год постройки здания.
  3. Время, когда дом сдали в эксплуатацию.
  4. Оценочная стоимость.
  5. Износ здания.
  6. Качество коммуникаций, стен и других особенностей общего дома.
  7. Сведения о владельце недвижимого имущества.

Это - основные данные, которые должны быть прописаны в документе.

Фото 3

Что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

  • «Об оценочной деятельности в РФ» от №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
  • «О государственной кадастровой оценке» от №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).
  • «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
  • Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч.1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

Вернуться

Для чего нужна инвентаризационная стоимость объекта недвижимости?

Показатель инвентаризационной стоимости объекта раньше необходимо было знать для того, чтобы рассчитывать налог на имущество.

Теперь же, в 2019 году, налог рассчитывается с учетом кадастровой цены объекта. Но это не значит, что инвентаризационный показатель совсем не требуется.

Перечислим, для чего и в каких случаях нужна инвентаризационная стоимость объекта недвижимого имущества в 2019 году в России:

  1. При совершении сделки купли-продажи недвижимости. Будущий владелец жилья должен понимать, за какую сумму он приобретает объект, и какова его оценочная стоимость по документации.
  2. При дарении имущества. Также необходимо знать, сколько стоит жилье, которое собирается подарить гражданин.
  3. При отчуждении недвижимости. При оформлении документации также нужна инвентаризационная стоимость.
  4. При заключении договора мены. В этом случае ценовой показатель должен быть обозначен для каждого вида имущества, участвующего в деле.
  5. При приватизации жилого помещения.
  6. При оформлении долгосрочной аренды.

Как и когда может изменяться кадастровая стоимость квартиры – порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Инвентаризационный показатель помогает оценить объект имущества, исходя их его технических особенностей. Поэтому граждане должны обращать на него внимание, прежде чем заключать какие-либо сделки.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры

Основой, базовым показателем для инвентаризации и расчета стоимости жилья является восстановительная стоимость многоэтажного здания (дома, в котором находится квартира). Система и принцип расчетов имущественной стоимости тянутся еще с 70-х годов прошлого века, поэтому, чтобы хоть как-то их модернизировать и «осовременить» специалисты перевели их в текущий ценой уровень в соответствии с индивидуальными особенностями каждого отдельного региона РФ, учитывая в процессе определенные поправки, коэффициенты и индексы.

Все данные и алгоритм расчетов находятся в Бюро технической инвентаризации, органы которого и проводят экспертную оценку жилья. Для коррекции данных применяется остаточная оценочная стоимость квадратного метра, умноженная на определенный коэффициент, который определяется и устанавливается в соответствии с законодательством ежеквартально органами самоуправления на региональном уровне. Исходя из вышеизложенного, инвентаризационная стоимость объекта недвижимости – это разница между полученной суммой, вычисленной по определенной формуле и амортизацией жилья (моральным износом здания).

Для расчета инвентаризационной оценки используются три основных инвентарных метода:

  1. Сравнительный.
  2. Затратный.
  3. Доходный.

При сравнительном методе экспертного оценивания жилья проводится сравнительный анализ тех или иных данных об оцениваемой недвижимости и аналогичных объектах, сделки с которыми были осуществлены примерно в один и то же момент. То есть конкретную квартиру сравнивают с такими же по площади, количеству комнат, учитывая количество этажей в доме, наличие лифта и другие факторы. Отличным подспорьем станет аналогичная квартира в том же доме, если ее оценка проводилась совсем недавно. Однако и этот метод не является точным и может дать только приблизительные данные о стоимости жилья.

Затратный метод оценки жилого помещения предполагает, что при определении стоимости квартиры будет учитываться примерная стоимость израсходованных стройматериалов, коммуникаций и прочих инженерных конструкций. Данный метод также охватывает стоимость участка земли, на котором возведен дом (это касается в большей степени оценки квартир из новостроек, которые еще не были переданы в эксплуатацию – незавершенное строительство).

Доходный метод подразумевает расчет оценочной стоимости квартиры исходя из соображений о сдаче квартиры в конкретном районе в аренду и размера дохода по этой статье, а также стоимости содержания жилья (оплату коммунальных услуг, обслуживание и т.д.). Метод не слишком популярен и недостаточно распространен, но его часто используют в случаях, когда сведений о квартире слишком мало и их не хватает для установления инвентаризационной стоимости квартиры.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры самостоятельно? Можно рассчитать ее, воспользовавшись специальной формулой, но это работа, требующая определенных усилий и знаний. Следует учитывать, что данный метод является достаточно сложным (с точки зрения о наличии необходимых сведений о квартире и доме у владельца), а также не может быть точным, поскольку для проведения оценки необходимы не только специфические знания в данной области, но и определенный опыт.

Формула расчета выглядит так — Си = Св * (1 — Ифиз / 100 *Ки), где:

  1. Си – оценочная (инвентаризационная) стоимость объекта.
  2. Св – восстановительная стоимость многоэтажного дома, в котором расположена оцениваемая квартира (иными словами это амортизационные отчисления, моральный износ).
  3. Ифиз – физический износ дома.
  4. Ки – коэффициент, дифференцирующий объекты недвижимого имущества.

Все величины, кроме коэффициента дифференциации, указываются в тысячах рублей. Простому человеку данный метод практически недоступен, поскольку у него отсутствуют такие данные, как размер морального и физического износа многоквартирного дома, а также величина коэффициента (при желании ее можно узнать из официальных источников), поэтому рассчитать самостоятельно стоимость квартиры, пользуясь этой формулой, почти невозможно.

Алгоритм расчета заключается в следующем:

  1. Для начала необходимо определить восстановительную базовую стоимость многоэтажного дома, используя для этого специальные сборники, откуда собственно и берутся эти показатели.
  2. Затем произвести перерасчет базовых цен в текущие, применяя для этой цели определенный коэффициент.
  3. Следующим шагом будет определение физ. износа дома. Для этого сойдет информация из последней технической инвентаризации квартиры/дома.
  4. Затем проводятся вычисления текущей стоимости физического износа.
  5. Получив все необходимые данные, можно высчитать настоящую инвентаризационную оценку жилья на конкретную дату (день покупки/продажи, вступление в наследство и т.д.).
Фото 4

Отличие от кадастровой

Рассмотрим теперь, чем отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимость. Понятие кадастровой стоимости и ее значение для целей налогообложения рассматривается в ряде федеральных законов. Сюда можно отнести основополагающие документы: ФЗ № 135 от и ФЗ № 237 от .

Согласно ст.3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость – величина, установленная посредством осуществления государственной кадастровой оценки квартиры или в результате рассмотрения споров о результатах такой оценки.

Другими словами, кадастровая величина – это рыночная цена объекта недвижимости. А рыночная цена – это максимально вероятная оценка объекта, по которой может проводиться та или иная юридическая сделка.

Данный показатель подлежит пересмотру каждые 5 лет. При расчете кадастровой стоимости берутся следующие объективные факторы:

  1. Год постройки и реальная цена жилья на период ввода его в эксплуатацию.
  2. Внутреннее расположение квартиры (этажность, наличие балкона, материал стен).
  3. Удаленность объекта от основных жизненно необходимых объектов (магазинов, школ, кинотеатров).

Существенные отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой следующие:

  • Инвентаризационная оценка включает в себя узкие рамки для расчета. Согласно ст. 404 НК РФ она является налогооблагаемой базой для расчета налогов, но не дает реальной картины рынка. При этом кадастровая учитывает индивидуальные показатели, влияющие на формирование цены квартиры и представляет из себя стоимость наиболее близкую к рыночной.
  • Инвентаризационная высчитывалась до 01 января 2013 года органами БТИ, соответственно с каждым годом ее показатель устаревает и сильно разниться с реальной рыночной ценой. Кадастровая определяется независимыми оценщиками, которые привлекаются органами государственной власти. Она максимально приближена к реалиям рынка.
Внимание! Переходный период с инвентаризационной стоимости на кадастровую установлен Правительством РФ вплоть до 2020 года. Это означает, что исчисление налога на квартиру будет происходить по той или другой величине в зависимости от решения конкретного субъекта РФ.

Какие параметры учитывает?

При расчете оценочной инвентаризационной стоимости сотрудники БТИ принимают во внимание стоимость расходных материалов на момент возведения всего жилого строения или конкретной площади, также в нее входят:

  • Стоимость затрат на возведение фундамента;
  • Каркаса;
  • Подводки коммуникационных линий;
  • Отделочных работ;
  • Стоимость работ по установке кровли.

То есть одним словом можно сказать, что это – стоимость самих материалов, используемых для возведения строения на момент постройки. Она не отображает стоимость самих работ строителей, коммунальщиков, работу других служб для введения дома в эксплуатацию.

Например, 10 лет назад все эти материалы могли стоить намного меньше, чем на момент подсчета, и поэтому стоимость может значительно разница между новостройкой и строением, запущенного в эксплуатацию 10 лет назад, даже при схожих первичных данных.

Исходя из параметров инвентаризационных данных, вычисляется конечная кадастровая стоимость объекта, и она уже имеет совсем другие значения.

Для собственника эти показания могут сыграть как положительный, так и отрицательный фактор. Конечно, при вступлении в права владения нужно будет платить меньшее налогообложение, но при продаже эта сумма будет негативно сказываться на стоимости самой недвижимости.

Как узнать оценочную стоимость онлайн на сайте Росреестра

Многие собственники квартир интересуются, как узнать ее инвентаризационную стоимость без посещения БТИ и возможно ли это. На официальном сайте Росреестра можно получить и проверить все интересующие сведения о вашей квартире. Для этого нужно:

  1. Открыть главную страницу сайта.
  2. Выбрать пункт меню «Электронные услуги».
  3. На открывшейся страничке выбрать «Справочная информация о недвижимости онлайн».
  4. В соответствующем поле введите кадастровый номер (код жилья, указанный в техническом паспорте) или адрес, по которому расположен дом или квартира.
  5. Откроется новая страница со всеми данными вашего жилья или другого объекта недвижимости, где будет указана и его инвентаризационная стоимость.

Для получения государственной кадастровой стоимости (ГКС) в онлайн режиме необходимо обратиться в Росреестр для выдачи вам кадастровой выписки, поскольку ГКС входит в общие сведения Государственного кадастра. Получение выписки из кадастра является платной услугой, за которую придется выложить 400 рублей.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость?

Расчет налоговой базы от полученного дохода при совершении любой сделки с недвижимостью ведется исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это сложная система подсчета, в которой принимается во внимание общая площадь жилой недвижимости и условия предоставления коммунальных услуг.

Другие показатели, например,  транспортная доступность, развитость инфраструктурных объектов, наличие поблизости детских и социальных помещений, таких важных составляющих для рыночной оценки, в расчет не принимаются.

Важной составляющей считается возраст строения, степень износа коммуникативных линий и т. п. по сложной схеме ведется учет всех этих составляющих инвентаризационной оценки конкретно взятой квартиры или дома.

Поскольку ряд показателей не принимаются во внимание, то инвентаризационная стоимость по определению не может превышать рыночную оценку, поскольку не учитывается стоимость земельного надела, на котором стоит все строение, комфортность проживания и этажность. В

се ведь знают, что стоимость квартир на последних и первых этажах значительно ниже аналогичного жилья, например, на третьем или четвертом этаже.

Кадастровая цена

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров. К ним относятся:

  • количество этажей здания или сооружения;
  • удобство;
  • местоположение;
  • категория объекта;
  • срок эксплуатации;
  • инфраструктура;
  • наличие парковки и охраны;
  • другие параметры.

Эта цена очень сходна с рыночной, а потому увеличивает базу налогообложения и, как следствие, имущественный налог. Хотя при этом она остаётся ниже рыночных цен почти в два раза.

Главными отличиями такой оценки от других считаются:

  1. Применение для определения налогооблагаемой базы.
  2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы подсчёта рыночной цены объекта недвижимости, так как рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
  3. Оценить объект имеют право только уполномоченные сотрудники Росреестра.
  4. Информация о цене, определённой по технологии кадастра, является доступной. Чтобы её узнать, необходимо воспользоваться услугой, предоставляемой Росреестром, которая заключается в предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости. А инвентаризационную и рыночную оценку сообщают лишь собственникам недвижимого имущества, а также сторонам при заключении различных договоров.

Таким образом, оценка по кадастру применяется при формировании информации ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных сделок с объектами её не используют.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/otlichiya-ot-inventarizatsionnoj-s.html
  • https://pravo812.ru/useful/1084-kak-i-dlya-chego-uznavat-inventarizacionnuyu-stoimost-kvartiry.html
  • https://topurist.ru/article/53981-otlichie-kadastrovoy-i-inventarizacionnoy-stoimosti.html
  • https://j.etagi.com/ps/inventarizacionnaya-stoimost-kvartiry-chto-eto/
  • https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/raznitsa-mezhdu-inventarizatsionnoj-stoimostyu.html
  • http://nasledstvo7.ru/nedvizhimost/inventarizacionnaya-stoimost.html
  • https://kvartirastudia.ru/inventarizacionnaya-stoimost-kvartiry.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий