Что такое жспк

 

ЖСК считается одной из организаций гражданского типа, необходимый для контролирования процесса постройки. В этой статье речь пойдёт про ЖСК: что это такое и как расшифровывается это аббревиатура. Как работает жилищно-строительный и потребительский кооператив? Его плюсы и минусы? Каковы риски и проблемы, связанные с ним? А также стоит ли его учреждать и требуется ли это вообще? Ответы найдете в статье. Рассказываем все подробности про покупку квартиры в ЖСК. Плюсы и минусы, особенности проверки договора и самого ЖСК. Требования к уставу.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

  • Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
  • Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
  • Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
  • Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
  • Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
  • Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

Конфликт № 3. Замена председателя

Редко у какого товарищества второе общее собрание проходит гладко и председателя переизбирают на второй срок. Бывает, жильцы предлагают очередную кандидатуру — друзей, родню, опять знакомых знакомых. Часто себя предлагает жилец дома, из состава уполномоченных. Обычно его выбирают как наименьшее зло.

— По закону председателя должны согласовать в администрации района, — рассказывает Олег Зайцев. — Но у нас председатель просто ушла в декретный. До общего собрания, на котором можно было бы выбрать замену. Ее заменил и.о. председателя — человек из правления ТС. И если в правлении он трудился за спасибо, то в качестве председателя — уже за деньги. Повторимся, председателя назначают только общим собранием. Все самовыдвиженцы, не утвержденные местной администрацией (а его не утвердили) нелегитимны. И зарплата им, выходит, не положена, — делает вывод Зайцев.

Но реалии таковы, что других механизмов не прописано. А «рулить» товариществом кто-то должен. И отвечать за хозяйство бесплатно желающих нет, так что и.о. председателя в ТС — должность распространенная.

Кстати, однажды выбранного председателя, если он уходить не хочет, сменить очень непросто. Смена происходит на общем собрании — а его можно и не провести или провести письменно — и еще полгода прятать или подтасовывать результаты — прецедентов достаточно. Теоретически районная администрация может вмешаться и назначить уполномоченное лицо взамен председателя, вызывающего недовольство. Но об этом ниже расскажет сама администрация.

Какие виды ЖСК существуют?

Существуют несколько видов организаций, которые относятся к жилищно-строительным кооперативам.

На практике, выделяют только два, самых распространенных из них.

Первый – это жилищно-строительный кооператив, а второй – жилищно-накопительный.

Если вы могли ознакомиться с информацией о жилищно-строительном кооперативе в пунктах выше, то с последним вы наверняка ещё не знакомы.

Данный термин имеет аббревиатуру ЖНК, и представляет собой сформированную гражданами организацию, которая имеет некоммерческий характер, в точности как жск.
Данная организация старается обеспечить за счет всех своих членов и учредителей взносы, которые ими выплачиваются.

Действуют данные организации на основании устава. Формируется денежный пласт, который учредители могут потратить на покупку жилья. Все действия организации регулируются принятым уставом.

Основное различие между этими организациями состоит в том, что при жилищно-строительном кооперативе жилье строится, а при накопительном – формируется сумма для покупки. В дальнейшем же, после решения жилищного вопроса о реорганизации продолжают действовать в рамках управляющей компании.

Администрация Фрунзенского района: мы делаем все, что в силах

В администрации Фрунзенского района около 600 ТС, и ЖСПК «курирует» отдел городского хозяйства в составе… двух человек — специалиста и начальника отдела.

Артем Лобко, начальник отдела, соглашается: обращений из ТС приходит гораздо больше, чем хотелось бы.

— Больше всего жалоб идет из товариществ, которые на самообслуживании. Как правило, жалуются на председателя. Где-то председатель, по мнению жильцов, обманывает, где-то — незаконно переизбрался, где-то что-то нарушил или украл. Для того чтобы контролировать средства ТС, есть ревизионная комиссия. Но зачастую люди забывают, что она у них есть. Или избирают туда людей, которые не работают. Приходится разбираться с этими вопросами.

— Сколько за последний год вы назначили уполномоченных?

— Указ президента, который расширил перечень причин, по которым мы можем назначать уполномоченное лицо, вступил в силу только в июне. С тех пор мы назначили уполномоченные лица в десяток товариществ. Уполномоченными лицами назначаются наши коммунальные службы.

— Не один человек?

— Сегодня по нормам законодательства уполномоченным лицом может являться только организация, которая оказывает жилищно-коммунальные услуги — ЖРЭО. И уполномоченное лицо, назначенное администрацией, обязано в течение определенного периода провести работу по организации общего собрания и попытаться организовать избрание легитимных органов управления в ТС. И только если все попытки не дают результата, уполномоченное лицо может продолжать руководить ТС или ЖСПК. Но за это взимается дополнительная плата. И жильцы дома, помимо договоров на техобслуживание, воду, будут заключать договоры на оплату услуг уполномоченного лица.

— Если у него будет функция председателя, какая разница, какого председателя оплачивать?

— Все упирается в расценки. Сегодня собственники сами устанавливают уровень зарплаты председателю. В домах, которые обслуживают ЖЭСы, функция председателя сводится к минимуму: представлять интересы жильцов перед обслуживающей организацией. Чтобы не каждый ходил жаловаться, а председатель формировал перечень проблемных вопросов и разбирал их с обслуживающей организацией. Понятно, что у него зарплата будет меньше, нежели у председателя в ТС, которое имеет свой штат обслуживающего дом персонала.

Сколько будет стоить работа уполномоченного лица, пока неизвестно, тарифы еще рассчитываются. Поскольку уполномоченное лицо — юридическая организация, в тарифы будет включено все — от канцтоваров до транспортных услуг. Наверное, выгоднее все-таки членам ТС и ЖСПК избрать свои органы управления и определить, какую зарплату будет получать председатель и за что.

— А думаете над тем, чтобы создать некий кадровый резерв председателей?

— Сейчас министерство будет формировать реестр председателей, в том числе и председателей, у которых истекли полномочия. Это будет подобием кадрового резерва. Но, на мой взгляд, оптимальным вариантом для товарищества было бы, чтобы председатель был жильцом дома. Такой председатель будет максимально заинтересован в порядке в доме, на прилегающей террритории, эффективность его деятельности будет на порядок выше.

Артем Лобко отмечает: жалуются на своих председателей далеко не всегда обоснованно. Зачастую конфликты — личные.

Кстати, о конфликтной ситуации в ТС по Притыцкого-77 администрация знает.

— Там рассматривается вопрос назначения уполномоченного лица, — подтвердил Артем Лобко.

Фото 1

Отличия от ТСЖ

Жилищно-строительный кооператив — именно эти слова стоят за расшифровкой ЖСК — создают до начала постройки дома, члены кооператива совместными усилиями и вкладами строят многоквартирный жилой дом. Товарищество собственников жилья совместно управляет уже существующим домом.

Участники ЖСК всегда выкупают паи, поэтому их называют пайщиками.

Порядок вступления в ТСЖ определяется его уставом. Он может не предполагать вступительных взносов.

Члены ТСЖ не обязаны покрывать убытки, возникшие в результате его деятельности. Пайщики отвечают по долгам имуществом ЖСК и собственным в размере невыплаченной части пая.

ЖСК будет собственником жилых помещений, пока участник не выплатит пай полностью. ТСЖ — не собственник многоквартирного дома.

ТСЖ может создаваться собственниками нескольких многоквартирных домов. ЖСК действует для строительства одного дома.

Правом вступления в Жилищно-строительный кооператив обладают граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также любые юридические лица при внесении взноса. В Товарищество собственников недвижимости могут вступить только собственники помещений.

Доходы, полученные от деятельности ТСЖ, расходуются на общие цели его членов — ремонт подъездов, придомовую территорию. ЖСК распределяет доходы между своими участниками.

Подробнее о договоре с кооперативом можете почитать в отдельном разделе.

Полное сравнение двух организационно-правовых формы найдёте здесь.

Разделы устава ТС и ЖСПК, подлежащие корректировке

Исходя из характера новшеств, предусмотренных Указом № 536, действующим ТС и ЖСПК необходимо внести соответствующие коррективы прежде всего в статью (статьи) устава, касающуюся органов управления и контроля ТС и ЖСПК. В первую очередь придется переписать следующие пункты этой статьи:

— о порядке принятия решений общим собранием (в том числе путем письменного опроса) и собранием уполномоченных;

— председателе правления: порядке его избрания, переизбрания и прекращения полномочий, его правах и обязанностях, включая порядок передачи дел, а также о мерах ответственности за нарушение установленных законодательством обязанностей;

— правлении (в части порядка его избрания);

— ревизионной комиссии (в части порядка ее избрания).

Кроме того, нужно будет внести изменения в пункты устава, касающиеся:

— прав и обязанностей самих ТС и ЖСПК (включая право на консультационную и методологическую помощь по вопросам управления общим имуществом от государственных учреждений жилищно-коммунального хозяйства областей (г. Минска), а также ассоциаций ТС и ЖСПК);

— прав местного исполнительного и распорядительного органа;

— условий избрания высшим органом управления ТС и ЖСПК способа управления общим имуществом (если таковые расписаны в уставе);

— ликвидации и реорганизации ТС и ЖСПК (в части принятия соответствующего решения высшим органом управления).

Безусловно, потребуется провести работу по проверке и корректировке оставшихся (не упомянутых выше) пунктов устава, которые находятся в смысловой связи с измененными положениями устава. Это будет способствовать устранению разночтений между пунктами устава, единообразному и правильному их применению на практике.

Конфликт № 4. Всем все равно

Конфликт № 4. Всем все равно

Это главная проблема товариществ. Чтобы собрать общее собрание, нужно арендовать актовый зал (традиционно — в ближайшей к дому школе). Это стоит денег. А на собрание гарантированно придет только руководство ТС, уполномоченные да ревизоры. Ну и еще несколько человек из жильцов — кого перечисленным удалось уговорить. То есть кворума, скорее всего, не будет. Почему? Потому что если в доме нет вопиющих проблем, идти гражданам лень.

«Я был в прошлом году на собрании, а теперь увольте, — делится эмоциями Алексей, один из собственников дома по пр. Дзержинского. — Четыре часа что-то мусолили, кого-то в правление выбирали, в ревизионную комиссию, еще куда-то. Выбирали как? По внешности, по самопрезентациям, я всех этих людей не знаю. Потом обсуждали, ставить или не ставить шлагбаумы. В итоге что-то там посчитали и сообщили, что кворума нет. То есть четыре часа коту под хвост».

Снимок носит иллюстративный характер. Фото: Павел Орловский,

Но даже при заочном письменном голосовании может не случиться кворума. По разным причинам. Например, голосовали летом, когда народ на дачах и в отпусках, или составили такой вопросник, что людям было лень разбираться, что означают те или иные пункты.

Если ничего не настораживает, собственники просто расставляют галки в опроснике. Причем в этом опроснике могут быть пункты, которые противоречат типовому уставу товарищества. Вроде разрешить председателю нанимать дополнительный штат по своему усмотрению и формировать зарплатный фонд. Или правлению — самостоятельно сдавать офисы, принадлежащие ТС. Кажется, безобидные пункты. Но безобидные, только если все с дополнительными правами — кристально чистые люди. Напомним, в каждом товариществе найдутся те, кто сомневается в кристальной честности и компетентности председателя и бухгалтера. А значит, назревает очередная война.

Бывают опросники с разными сюрпризами. Например, в том же товариществе по Притыцкого-77 предлагают избрать ревизором председателя соседнего товарищества.

Нужен ли?

Требуется ли ЖСК вообще? Жилищно-строительный кооператив очень популярен в последние годы. Его необходимость обусловлена тем, что подобная организация позволяет не только выгодно обслуживать постройку, но и занимается всеми вопросами строительства.

Собственники, то есть члены ЖСК имеют право видеть, как возводится их недвижимое имущество с самого нуля, принимаю участие и контролируют этот процесс.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ЖСК позволяет собственникам всесторонне участвовать в возведении и обслуживании постройки. Таким образом, между управляющей организацией и собственниками складываются самые доверительные взаимоотношения.

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

  • Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
  • Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
  • Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
  • Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
  • Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

Плюсы и минусы ЖСК

Фото 3

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Риски по сравнению с ДДУ

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и исключает возможность «двойных продаж». Кроме того, при долевом строительстве документация максимально прозрачна и доступна к ознакомлению.

Цена квартиры по ДДУ неизменна на всех этапах строительства. Цена объекта недвижимости в ЖСК изменяется из-за растущих затрат.

В договоре ДУ сроки прописаны, в случае их нарушения застройщик выплачивает неустойку. Строительство в рамках ЖСК не предполагает чётких сроков и штрафных санкций.

В случае расторжения договора, ДДУ возвращает бывшему долевому участнику все деньги. В случае с жилищно-накопительным кооперативом вернут проценты по вкладу.

Объект долевого строительства можно приобрести в ипотеку. В случае с ЖСК ипотека не возможна.

Подробное описание плюсов и минусов долевого участия и пая в ЖК читайте тут.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Участие и оформление собственности

При вступлении в кооператив, гражданин оплачивает вступительный паевой взнос. Уставом могут быть предусмотрены членские взносы.

Член кооператива регистрирует право собственности на основании договора об участии, квитанции либо любого иного документа об оплате паевого взноса, справке об отсутствии задолженности перед кооперативом и акта приема-передачи жилья.

В случае выхода из кооператива, его члены направляют в арбитражный суд подписанное заявление о возврате финансов либо прошение о передаче недвижимости в собственность.

Узнайте о том, как управляется кооператив из нашего небольшого раздела.

Скачать устав и посмотреть, что в нём должно быть можно тут.

Отдельные статьи посвящены процедуре создания и ликвидации кооператива

Конфликт № 1. Председатель — «кот в мешке»

Сдается дом, и от будущих собственников требуется «выбрать» председателя, лицо, которое будет принимать дом и предъявлять застройщику претензии по поводу недоделок. В ЖСПК председатель может переизбраться и дальше контролировать дом. В долевке обычно кандидатуру председателя предлагает застройщик. Дольщики нередко видят тут подвох.

На первое собрание будущего ТС жильцы имеют полное право привести своего знакомого, пригласить какого-то председателя, уже возглавляющего другое товарищество — человека с опытом работы. В любом случае первый председатель, который выбирается товариществом, — человек, подавляющему большинству собственников неизвестный.

На первом же собрании выбирают добровольцев-уполномоченных и ревизионную комиссию. За год работы выясняется, что кто-то не хочет быть уполномоченным, кто-то — ревизором, проявляют свои деловые качества и председатель с бухгалтером. Бывает, в течение года к председателям у ревизоров появляется ворох претензий. Самые распространенные:

— странно много было контрактов на вывоз мусора.

— членские взносы странно расходовались, и нет бумаг, подтверждающих целевое использование. Не хватает актов списания материалов.

— наняты люди сверх штата, на который согласились собственнники, и кто они и чем занимаются — неизвестно. Зарплаты утверждали одни, получают работники другие, вдвое выше. И т.д.

Обычно претензии к председателю связаны с претензиями к бухгалтеру, которого председатель нанял.

Виды жилищных кооперативов

Бывают жилищный, жилищно-строительный и жилищно-накопительный кооперативы. Каждый из них создается в целях обеспечения граждан в жилье.

Жилищно-строительный кооператив строит жилой дом с нуля за счет паевых взносов его членов.

Жилищно-накопительный кооператив создается для приобретения жилья в разных домах.

Участник может получить в пользование квартиру после выплаты 30-50% процентов от стоимости пая. Оформить собственность на жильё получится после выплаты всей суммы и процентов.

Обзор изменений законодательства о жилищных кооперативах смотрите по ссылке.

Как создать ЖСК

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

точный адрес местоположения ЖСК;

сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

размеры вступительных и паевых взносов;

порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

ответственность за невнесение взносов;

состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;

состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2019 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

расчетная документация;

документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

отчеты о голосованиях;

заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.

Плюсы и минусы дома в ЖСК

Фото 4
Плюсы и минусы дома в ЖСК

Как и у другого способа покупки недвижимости, у ЖСК есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы ЖСК

Возможность рассрочки. Участники кооператива вносят деньги постепенно, например, каждый месяц. Они могут оплачивать жилье в рассрочку все время строительства, а в некоторых случаях — определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию. Это удобно, особенно если нет возможности накопить на покупку жилья.

Низкая стоимость. Если сравнивать цены квартир по ДДУ и в ЖСК, жилищно-строительные кооперативы выгоднее. Это связано с тем, что застройщики, работающие по ДДУ, связаны массой обязательств. У них есть четкие сроки строительства, определенные гарантии, они вынуждены нести больше расходов. Поэтому стоимость жилья выше.

Прозрачное управление. Каждый собственник будущей квартиры может принимать участие в общих собраниях и влиять на принимаемые решения. Например, можно выбрать более дешевые строительные материалы для строительства и таким образом снизить себестоимость недвижимости.

Смена подрядчиков. Чтобы построить дом, ЖСК нанимает застройщика. В случае его банкротства жилищно-строительный кооператив может легко сменить подрядчика, просто заключив новый договор с другой компанией. Для сравнения, по договору ДДУ дольщики должны требовать жилье через суд.

Дальнейшее управление. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Правда, для этого придется ликвидировать ЖСК и создать ТСЖ. Но в будущем владельцы квартир также могут сами решать, на что тратить деньги и как обслуживать жилье.

Минусы ЖСК

Строгие ограничения. По статье 111 ЖК РФ, стать членами кооператива могут люди старше 16 лет, и в некоторых случаях юридические лица. Число членов ЖСК не должно быть меньше 5, в ином случае проведут ликвидацию. А максимальное число пайщиков не должно быть больше, чем число помещений в МКД. То есть у одной квартиры не может быть два собственника, пай всегда оплачивает один человек. Он может передать долю другим только после оформления права собственности.

Отсутствие ответственности. ЖСК не отвечает за срыв сроков строительства и другие форс-мажорные обстоятельства. Фактически собственники сами строят дом, поэтому и вся ответственность ложится на них.

Риски. Договоры о вступлении в ЖСК не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому существует риск двойных продаж — когда одна и та же квартира продается одновременно двум собственникам. Чтобы этого не случилось, лучше тщательно проверить ЖСК перед вступлением в него.

Конфликт № 2. Бухгалтер не хорош

Собственно, если есть претензии к председателю, чаще всего будут и к бухгалтеру. Но претензии бывают и менее тривиальные, нежели «завалила работу».

Наши собеседники — члены ревизионной комиссии ТС Притыцкого-77 Олег Зайцев и Елена Гоборова и член правления ТС Притыцкого-75 Тамара Четырбок.

— У нас в двух товариществах — Притыцкого-77 и Притыцкого-75 работает бухгалтером женщина, которая также работает бухгалтером еще в трех товариществах — двух по Одинцова и одного по Притыцкого. В пяти товариществах получает зарплату наша бухгалтер. В среднем по 7 миллионов на каждом месте. Мы считаем, что качественно обслуживать пять товариществ невозможно, — уверена член правления ТС Притыцкого-75 Тамара Четырбок.

— Она не справляется. Я сама по профессии бухгалтер, в качестве ревизора видела часть бухгалтерии и могу точно сказать, что, если будет проверка, товариществу грозят большие штрафы, — говорит Елена Гоборова. И уточняет: ревизионная комиссия видела не все документы товарищества.

Собрание. Фото носит иллюстративный характер. Фото: Евгений Ерчак,

Как работает ЖСК

ЖСК — это управляющая компания, являющаяся, по сути, организатором, приглашая наемных рабочих для того, чтобы те осуществляли намеченное.

Можно сделать вывод о том, что члены правления ЖСК во главе с руководителем выполняют управленческую, координирующую деятельность. В основном, все важнейшие решения, которые определяют план действий ЖСК принимаются на общем собрании. Инициативной группой лиц назначается конкретная дата совместного собрания, на котором будут обсуждаться основные нюансы и детали строительства, а также управления.

Собрание проводится под чутким надзором секретаря.

Учредители отправляют денежные средства на специально созданный счёт, из которого осуществляется строительство, а также содержание постройки и близлежащей территории.

Учредители ЖСК вправе контролировать расходы, в любое время могут ознакомиться с отчетностью. Также, члены собрания обладают возможностью самостоятельно назначать даты собрания, голосовать, вносить какие-то свои поправки в деятельность организации. Тем самым можно избежать рисков с ЖСК.

После того, как строительная процедура закончена, ЖСК преобразовывается из строительной компании в управляющую. Она уполномочена поддерживать жилое помещение, а также иные постройки и территорию в надлежащем состоянии и виде, при этом учитывая мнение всех учредителей.

На тот же расчетный счет учредителей собственники теперь уже перечисляют денежные средства, которые призваны гасить счета по коммунальным услугам. Такое сотрудничество позволяет собственникам забыть о процедуре выборов управляющей компании по факту сдачи постройки собственникам.

Теперь вам известно доподлинно, что такое ЖСК и как оно работает.

Основные изменения в деятельности ТС и ЖСПК

Основные изменения и дополнения, внесенные Указом № 536, можно условно разделить на две части.

1. Новшества в деятельности общего собрания и собрания уполномоченных членов ТС и ЖСПК.

Практически все решения общего собрания членов ТС теперь принимаются не так, как это было до 13 июля 2019 г. Например, при подсчете голосов прежний принцип «один член ТС — один голос» сменился принципом «каждый член ТС имеет количество голосов, пропорциональное его доле в праве общей собственности на общее имущество ТС». Исключение составляют только те немногие случаи, когда для принятия решения требуется либо единогласие, либо наличие квалифицированного большинства (более 2/3) голосов членов ТС от их общего количества. Основная же масса решений высшего органа управления принимается при том условии, что за предлагаемое решение проголосуют члены ТС, обладающие не менее чем 50 % голосов от общего количества голосов всех членов ТС.

По прежней схеме подсчета голосов (более 50 % голосов членов ТС от их общего количества) с 13 июля 2019 г. ни одно решение общего собрания приниматься не должно.

Коренные изменения при подсчете голосов коснулись и ЖСПК. С 13 июля 2019 г. при принятии решения процент голосов, поданных «за», рассчитывается не от числа голосов присутствующих на общем собрании членов ЖСПК, а от общего числа голосов всех членов ЖСПК (а в некоторых случаях еще и собственников объектов недвижимости ЖСПК, не являющихся его членами). Небольшая часть решений общего собрания принимается, как и в ТС, по принципу «один член ЖСПК — один голос». Однако и в этом случае при подсчете процента проголосовавших «за» за основу берется не количество присутствующих на общем собрании, а общее число всех членов ЖСПК (включая либо не включая безмандатных собственников объектов недвижимости ЖСПК).

В отношении порядка принятия решения собранием уполномоченных также действует новый принцип, единый как для ТС, так и для ЖСПК: решение считается принятым, если за него проголосовали уполномоченные, обладающие не менее чем 50 % голосов от общего количества голосов всех уполномоченных. Количество голосов уполномоченных, присутствующих на собрании, юридического значения не имеет.

2. Новшества, касающиеся председателя правления ТС и ЖСПК.

С 13 июля 2019 г. впервые на законодательном уровне закреплены единые основания для отказа местным исполнительным и распорядительным органом в согласовании лица на должность председателя правления, а также единый срок такого согласования. Это означает, что все местные органы обязаны были еще до указанной даты привести свои решения по данному вопросу в соответствие с Указом № 536, а теперь должны строго исполнять установленные правила.

Согласно Указу № 536 обязанности председателя правления в значительной степени расширены. Это произошло за счет перераспределения обязанностей самих ТС и ЖСПК как юридических лиц, а также закрепления новых обязанностей, выработанных сложившейся практикой деятельности ТС и ЖСПК.

Указом № 536 теперь установлена процедура передачи дел (печати и документов ТС) председателем правления, чьи полномочия истекли, а также порядок прекращения его полномочий по различного рода причинам.
Фото 4

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое

Что это Как расшифровывается ЖСК? Жилищно-строительный кооператив. Иногда его еще называют ЖК, то есть жилым или жилищным кооперативом. Разница только в названии.

Жилищный кооператив — это форма объединения юридических или физических лиц, главная цель которых — строительство жилья и управление им. Люди создают ЖСК, принимают в состав членов ЖСК и собирают с них паевые взносы. На вырученные деньги строят дом, вводят его в эксплуатацию и позволяют оформить право собственности всем участникам кооператива.

Деятельность ЖСК регламентируется несколькими документами. Например, статья 116 ГК РФ определяет, что скрывается за этим понятием. В статье 110 ЖК РФ также определено, что относится к ЖСК, прописаны нормы регистрации кооператива. ФЗ №214 определяет ЖСК как единственную альтернативу долевому строительству, при котором будущие собственники доверяют свои деньги застройщикам.

Главная отличительная особенность ЖСК — то, что пайщики сами принимают все решения. То есть они не только собирают деньги, но и решают, на что их потратить. Полный контроль делает строительство прозрачным. После завершения строительства ЖСК преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое управляет многоквартирным домом.

Какими бывают

ЖСК бывает двух видов. Стандартный ЖСК — это кооператив, который занимается строительством многоквартирного дома. Еще бывают ЖНК. Жилищно-накопительные кооперативы тоже принимают средства от вкладчиков, но ничего не строят. Их цель — купить уже готовую недвижимость.

Чем отличаются от ДДУ, ТСЖ и УК

Главное отличие ЖСК от ДДУ — то, кто контролирует средства. В ЖСК деньгами распоряжаются все участники кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но при этом люди, заключившие договор долевого участия, более защищены на законодательном уровне.

ТСЖ и ЖСК: в чем разница? В том, что ТСЖ управляет домом, а ЖСК строит его. В обоих случаях членами кооператива и товарищества являются собственники недвижимости. Они совместно и добровольно принимают важные решения, контролируют движение денег по счетам.

УК — это управляющая компания: коммерческая организация, которая управляет МКД — многоквартирным домом. Главное отличие от ЖСК — то, что все решения принимает УК без участия собственников недвижимости.

Риски ЖСК

Риски ЖСК

Увеличение стоимости. Строительные материалы дорожают, застройщики тоже могут внезапно повысить цены на свои услуги. Поэтому случается так, что пайщики платят больше, чем изначально было обговорено. Это может произойти, если в уставе и договоре прописано, что решения об изменении стоимости принимается руководством. Если все решения принимают на общем собрании, вы с другими пайщиками можете просто отказаться от изменения цены.

Возможность двойных продаж. Согласно законодательству, ДДУ нужно обязательно регистрировать в Росреестре и только потом передавать застройщику денежные средства. Сейчас можно зарегистрировать и договор о вступлении в ЖСК, но первые выплаты нужно сделать до регистрации. Получается, есть риск двойных продаж, когда одна и та же квартира будет продана нескольким людям.

Отсутствие разрешений. Чтобы зарегистрировать организацию и начать принимать новых членов в ЖСК, председатель не обязан предоставлять строгую проектную декларацию и другие разрешающие строительство документы. Может получиться так, что вы присоединитесь к кооперативу, а потом выяснится, что у него даже нет разрешения на землю. Придется возвращать свои деньги или ждать, пока ЖСК получит нужные документы.

Затягивание сроков сдачи. Ответственность застройщиков, которые продают недвижимость по ДДУ, за срыв сроков строительства, предусмотрена законом. Ответственность ЖСК не прописана на законодательном уровне. Поэтому изучайте договор — в нем должна быть прописана ответственность, которую понесет кооператив в случае, если нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию.

Юридические тонкости. Статья 121 ЖК РФ определяет, что за вступление нового пайщика в ЖСК должны проголосовать его участники. На практике управляющие часто сами принимают решение и заключают договор. Однако формально он не действителен — новый пайщик не становится участником кооператива, выплаченные средства не идут в счет оплаты пая.

Если ответственно подойти к выбору ЖСК, риски минимальны. Не ленитесь проверять устав, читать договор, искать отзывы.

Кто может навести порядок?

— По закону это право дается администрации района, — говорит Олег Зайцев. — Мы обращались в администрацию. Все, что нам посоветовали, — выступить на общем собрании. Администрации крайне неохотно вмешиваются в дела ТС.

В демократическую структуру управления ТС изначально была заложена огромная вера в способность системы к саморегуляции. Но практика показывает: с саморегуляцией у нас все плохо.

Вспомним одну вопиющую историю — когда рабочие товарищества в Минске строили дачи руководству ТС. Мы писали об этом в феврале. Правоохранители провели проверку и подтвердили факт — строили. Местная администрация, по версии правоохранителей, должна была подсчитать ущерб, нанесенный членам товарищества — они ведь оплачивали работу своих сантехников-столяров на участках руководства ТС. Но до сих пор ущерб не подсчитан. Местная администрация ссылается на то, что у нее нет полномочий проверять структуры, которые не живут за счет госсредств. Руководство, построившее дачи, продолжает трудиться в ТС.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://viplawyer.ru/chto-takoe-zhsk/
  • https://realty.tut.by/news/expertise/515765.html
  • http://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/upravlenie/zhsk/chto-takoe-z.html
  • https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/chto-takoe.html
  • http://juristplus.by/luchshie-stati/zhurnal-rukovoditel-zhkkh-2016/zhurnal-rukovoditel-zhkkh-2016-iyul/iyul-funktsionirovanie-ts-i-zhspk-v-novykh-realiyakh-na-chto-obratit-vnimanie.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c0642dded70c70437648ef1
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий