Как оформить землю в собственность после аренды

 

Сложность процедуры оформления в собственность арендованного земельного участка заключается в большом количестве нюансов при передача и переуступке прав, помимо обычного алгоритма регистрации получения земли, уплаты госпошлины и др. Обо всех подводных камнях вы узнаете из нашей статьи. Перевод земли из аренды в собственность по закону РФ – стандартная процедура, которая доступна при выполнении ряда условий. Земельный Кодекс устанавливает ситуации, при наступлении которых это становится возможным.

Что нужно для перевода из аренды в собственность земли под объектом строительства

Статья ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора. Обращаю внимание на понятия указанные в данной статье, а именно «зданий» «сооружений» «помещений» — это означает что, объект расположенный на земельном участке должен быть оформленным в вашу собственность и иметь статус — здания или сооружения, т.е. должен быть достроенным и оформленным в собственность.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.). Свайно-винтовой фундамент однозначно не создаст каких-либо препятствий для регистрации жилого дома, если сам жилой дом будет соответствовать всем требованиям и строительным нормам. Участок не обязательно должен быть огорожен забором. 

В конце 2019 года, по результатам проверки по усиления муниципального контроля, региональное министерство экономразвития экономразвития рекомендовало главам администраций дополнить административные регламенты обязательной видеофиксацией построенных зданий на земельных участках. 

При этом, существуют некоторые ограничения: 

  1. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
  2. Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
  3. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.

В определении объекта капитального строительства указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на не капитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под не капитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По поводу строительства дома из блок-контейнеров двоякое мнение. Тут все будет зависеть от того, как построен сам дом из контейнеров, т.е. если это здание стоящее на фундаменте, с подведенной к нему инженерной инфраструктурой, имеющее односкатную или двускатную крышу, имеющее необходимый внутренний метраж по СанПИН для проживания + не более трех этажей  — думаю проблем при регистрации возникнуть не должно. Другое дело, если это просто контейнер стоящий на сваях, то врят ли, сталкивался с таким, — объект точно не признают жилым домом.

Решение Верховного суда создало прецедент: если построенный объект не соразмерен участку и такой надел не нужен для обслуживания и реализации этого земельного участка, то выкуп из аренды в собственность могут признать недействительным.

Как получить разрешение на строительство дома

Как перевести в собственность землю под индивидуальным жилым домом (ИЖС)

По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права необходимо иметь завершенный строительством объект введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти — Разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание  — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.

Порядок действий следующий:

  1. Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате) ~ 2 недели;
  2. Присвоить объекту адрес (если нет) ~ 1 неделя;
  3. Оформить дом в собственность ~ 2 недели;
  4. Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
  5. Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
  6. Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
  7. Подать документы в РосРеестр через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности. 

Обратите внимание, что согласно ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Как оформить земельный участок без документов под домом

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

  •  ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
  • п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

  1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
  2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
  3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

  1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
  2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
  3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
  4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2019г. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

  • Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
  • Угодья под ИЖС;
  • Земля для строительства гаражей и бань;
  • ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от , №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от , до 1 марта 2020 года:

  • не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
  • основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей. 

В общем, чтобы получить приоритетное право выкупа из аренды в собственность, постарайтесь зарегистрировать объект незавершённого строительства в РосРеестре.

Как продать земельный участок с недостроем

Как перевести в собственность землю под самостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.

Как обращаться в суд для признания права собственности на самовольную постройку

Как перевести в собственность землю под частью дома

Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.

Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность. 

Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом

Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:

  • С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
  • Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
  • Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома. 

В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:

  1. Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
  2. Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения; 
  3. После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
  4. После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.

Как перевести в собственность землю под квартирой

Земельный участок под квартирой в многоквартирном доме является собственностью лиц, которым принадлежат квартиры. Другими словами, если у Вас квартира находится в собственности — приватизирована, то право собственности на земельный участок находящийся под многоквартирным домом принадлежит вам и другим собственникам квартир в разрезе на количество собственников.

Например если в доме 100 квартир и каждая квартира имеет собственника, то ваша доля в праве на этот участок составляет 1/100. Следовательно придется коллективно переводить в собственность весь участок, а затем межевать его в соответствии с долями.

Как перевести в собственность землю под нежилым помещением (НП)

Если вы владеете только зданием, то первое, что могу посоветовать — это заключить договор аренды на земельный участок. Но будьте осторожны — Администрация может подать иск в суд об изъятии данного НП и продаже его с торгов. Заключить договор аренды можно без торгов.

Если вашим местным законодательством установлена продажа ЗУ по кадастровой стоимости, то можете её оспорить, т.е. если цена завышена приравнять ее к рыночной. Также вашим местным законодательством установлены пределы выкупа по стоимости — ознакомьтесь.

Обратите внимание, что нежилыми могут быть как здания, так и помещения и кадастровая оценка, как стоимость выкупа земли под ними, у данных объектов разная.

Изменится ли арендная плата после ввода здания в эксплуатацию

После ввода объекта в эксплуатацию арендная плата не изменится. Арендная плата может измениться в случае если она рассчитывается исходя из процентного эквивалента кадастровой стоимости земельного участка при условии, что судом в порядке административного искового производства она будет приравнена к рыночной стоимости.

Особенности оформления в некоторых ситуациях

Фото 2

В зависимости от способа получения государственного участка в аренду могут существовать и некоторые особенности при дальнейшем оформлении прав собственности на него. В частности, при получении его в общем порядке (то есть через торги) процедура будет стандартной — либо бесплатная приватизация (при наличии оснований), либо выкуп также при помощи аукциона.

Если же участок оформлялся без торгов, то для арендатора могут быть установлены особенные условия оформления прав собственности на него.

В частности, стоит рассмотреть ситуации, когда он был предоставлен:

  • религиозным организациям — они могут не только получить его в бесплатную аренду, то и оформить права собственности без оплаты;
  • гражданам для ведения ЛПХ — при условии его целевого использования он передается в собственность через 5 лет;
  • гражданам для ИЖС — земля также передается в собственность через 5 лет и при условии использования в разрешенных целях, однако при этом арендатор также должен продолжать работать по определенной специальности (что и было основанием для предоставления ему земли);
  • для лиц, имеющих троих и более детей — земля может быть предоставлена им в качестве одной из мер социальной поддержки государства;
  • другим категориям граждан или организаций, которые определены в местных нормативно-правовых актах конкретного субъекта РФ.

Поскольку перечень оснований для передачи участка в аренду без торгов достаточно широк, то и особенностей оформления его в собственность также существует множество.

С подробным перечнем подобных условий можно ознакомиться при помощи отдельных статей Земельного кодекса РФ.

Проверка квартиры перед покупкой очень важна!

Вам нужно взять землю в аренду у государства? В нашей статье вы найдете всю нужную вам информацию!.

Вам нужно оспорить результаты несправедливой дарственной? О том как это правильно сделать читайте здесь.

Можно ли перевести землю из субаренды в собственность

Фото 3

На основании положений закона ст. ЗК РФ, ст. 39.3 ЗК РФ,  п.1 ст. 39.3 ЗК РФ, п.2 ст. 39.3 ЗК РФ п.п.2 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ — вы, как субарендатор (арендатор), имеете по общему правилу право выкупа земельного участка. Однако, следует смотреть специальные условия отраженные в вашем договоре, а так же порядок выкупа, если такой предусмотрен.

Гражданское законодательство

Фото 4

Перед тем как перевести землю в собственность из аренды, для начала отметим, что все сделки, которые происходят между сторонами, должны отражаться в гражданском законодательстве.

Именно этот нормативно-правовой акт закрепляет этапы осуществления того или иного соглашения между сторонами.

Обратимся к Гражданскому кодексу.

Статья 624 данного закона определяет своеобразную возможность, которая позволяет сделать выкуп земли. Это возможно только в случае, если в ранее составленном договоре аренды было предусмотрено, что данное имущество переходит в собственность арендатора по факту истечения определенного в договоре срока, или при выполнении определенных условий.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Также, в рамках рассмотрения подобного дела необходимо уделить внимание нормам земельного кодекса. В соответствии с ними, непосредственные владельцы зданий, сооружений, а также строений могут приобрести в собственность земельные участки и находящиеся на них объекты.

Поэтому, если перед вами стоит вопрос о том, можно ли оформить земельного надел из аренды в собственность, вам необходимо обращаться к таким нормативно-правовым актам как гражданский и земельный кодекс.

Кроме того, наверняка будет полезно изучить судебную практику. В ходе изучения решений, принятых судебными инстанциями, вы установите, как именно происходит данная процедура, какие она имеет нюансы, и чего стоит опасаться при осуществлении подобного действия.

Что закреплено в законодательстве

Перевести участок земли из аренды в собственность можно различными способами, однако при этом все действия сторон должны соответствовать положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 624 Гражданского кодекса РФ закреплена возможность выкупа земли, если она указана в договоре. Земельный участок может переходить в собственность лица, которое его арендует, по истечении срока договора аренды или же при наступлении тех или иных обстоятельств до истечения срока, если арендатор выплачивает сумму выкупа.

Внимание! Если в договоре отсутствует данное условие, то оно может содержаться в дополнительном соглашении сторон. При этом они могут включить положение о зачете внесенной арендной платы в выкупную цену.

Законодательством установлены определенные запреты выкупа предмета аренды. Нормы, регулирующие вопрос выкупа, также содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации. Согласно данным нормам, лица, владеющие зданиями и сооружениями, вправе получить расположенные под ними участки земли в собственность.

Следовательно, при решении вопроса об оформлении права собственности на арендуемый участок земли необходимо руководствоваться нормами Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.

Целесообразно также проанализировать судебную практику по данному вопросу. После изучения материалов практики вы сможете понять, каким образом осуществляется данная процедура, какие она имеет особенности.

Как перевести из аренды в собственность землю под торговлю

Здесь необходимо обратиться к нескольким правовым актам: Градостроительный кодекс, СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ. Если резюмировать все то, что там сказано, то мы делаем вывод:

  1. «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.);
  2. Правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных правах не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью.

Подавайте заявление на выкуп данного ЗУ в общем порядке на торгах, либо же, делайте там фундамент и регистрируйте его как недострой. Так вероятность перевода данного ЗУ из аренды в собственность, даже в судебном порядке, увеличится в разы.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zembaron.ru/oformlenie/perevod-zemli-iz-arendyi-v-sobstvennost/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/kak-oformit-v-sobstvennost-arendovannuyu-zemlyu.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/kak-oformit-v-sobstvennost.html
  • https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zemlya/oformlenie-arendovannogo-uchastka-v-sobstvennost.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий