Как определить стоимость доли

 

Оценка доли в квартире для выкупа - сколько стоит доля в квартире, как определить цену доли в квартире при продаже целой квартиры и одной доли. Лучшее издательство для настоящего бухгалтера. В декабре 2019 г. нас читают в бухгалтериях 30000 российских компаний. Присоединяйтесь!

Примерные расчеты стоимости доли

Оценка доли в каждой конкретной ситуации должна иметь индивидуальный подход. Самый адекватный расчет могут произвести специалисты рынка недвижимости, знающие соотношение предложения и спроса на доли жилья в соответствующем населенном пункте. Тем не менее, даже обращение к риэлторам не всегда помогает собственнику доли оценить ее реальную цену. Бывает, что риэлторы, желающие заключить договор с собственником жилья, изначально называют завышенную цену, чтобы обеспечить себе конкурентные преимущества.

Возможна и противоположная ситуация – намеренное занижение реальной цены доли жилья для быстрой продажи и получения риэлторской фирмой агентского вознаграждения. Чтобы получить наиболее адекватную информацию, обратитесь к проверенным специалистам или посетите сразу несколько риэлторских агентств.

Примерно оценить собственность доли помогут ниже представленные рекомендации.

Наибольшая цена отчуждаемой доли возможна, как уже говорилось, при продаже всей квартиры целиком с последующим разделом рыночной цены между сособственниками жилья пропорционально размеру их долей. Поэтому, по возможности, постарайтесь достигнуть согласия со всеми собственниками жилья. Тогда вы сможете продать собственную долю наиболее выгодно.

Еще один вариант – предложить другим собственникам выкупить вашу долю. Вообще, это является обязательным требованием законодателя, поскольку иные сособственники жилья обладают первоочередным правом на выкуп доли в квартире, выступающей общей собственностью. К тому же, если собственник доли приобретает вашу долю, и у него в итоге возникает право собственности на всё жилье целиком, то реальная цена доли может быть практически идентична соответствующей части рыночной стоимости квартиры.

Если другие сособственники долей против продажи совместного жилья или выкупа чужой части общей квартиры, стоимость доли может опуститься в несколько раза. Здесь желательно обратиться к риэлторам или профессиональным оценщикам для корректной оценки доли. Специалисты используют для вычислений цены информацию об аналогичных или схожих предложениях на рынке жилой недвижимости, а также учитывают разноплановые корректирующие факторы.

Для определения стоимости долей даже существует специальная формула расчета:

Цена доли = (Скв*Д:2)*К

Скв – это рыночная цена всей квартиры, Д – конкретный размер оцениваемой доли, а К – коэффициент учёта параметров.

Последний показатель рассчитывается на основе многих разнообразных факторов, включая:

  • площадь всего жилья;
  • количество комнат;
  • срочность сделки продажи доли жилья;
  • возможность доступа в квартиру;
  • наличие коммунальных долгов и обременений по квартире;
  • наличие порядка использования общих мест в помещении;
  • возможность выдела доли жилья в натуре;
  • число собственников жилья;
  • проживание несовершеннолетних детей;
  • месторасположение квартиры и наличие рядом инфраструктуры;
  • состояние жилья;
  • иные факторы, способные повлиять на итоговую стоимость доли.

Если вы не желаете обращаться за оценкой доли к специалистам, попробуйте сами изучить схожие объявления о продаже долей в вашем населенном пункте. Однако стоит иметь в виду, что цена долей, выкупаемых третьими лицами, как показывает практика, обычно не превышает 1/3 рыночной стоимости соответствующей части квартиры.

Одним из важнейших факторов, корректирующих цену отчуждаемой доли жилья, выступает наличие (либо, соответственно, отсутствие) соглашения сособственников, регламентирующего порядок использования квартиры.

Поэтому, если вы хотите продать долю дороже, постарайтесь заблаговременно определить такой порядок либо добиться в суде выделения доли жилья в натуре (в частности, в виде выделенной комнаты).

Если порядок использования жилья определен к моменту отчуждения либо доля выделена в натуре (например, собственник ¼ доли в трехкомнатной квартире вправе, по общему соглашению сособственников, занимать одну комнату целиком и часть помещений общего использования), цена доли жилья, скорее всего, будет выше. Возможно, даже удастся продать долю по цене, максимально приближенной к рыночной стоимости выделенной отдельной комнаты.

В случае, когда пользовательский порядок сособственниками жилья не определен на момент продажи, но все-таки имеется возможность согласовать такой порядок в дальнейшем и получить в распоряжение отдельную комнату, специалисты при оценке доли рекомендуют ориентироваться на стоимость самой маленькой комнаты в общем жилье, уменьшенной еще на 30-40%. Такое понижение цены связано с потенциальными расходами будущего собственника доли на согласование и определение порядка использования жилья.

Если же выделить отдельную комнату в натуре в принципе невозможно (к примеру, вы владеете 1/3 долей жилья в однокомнатной квартире), продажная цена доли еще многократно уменьшается. В частности, такая цена продажи может быть, исходя из сложившейся сегодня практики, намного ниже 1/10 части от рыночной стоимости соответствующей площади жилья, устанавливаемой при продаже всего объекта жилой недвижимости целиком.


Раздел земельного участка на два – все тонкости процедурыТехнический план квартирыСубсидии и льготы на оплату жилья и коммунальных услугТонкости использования материнского капитала при приобретении квартиры в новостройкеВсе секреты успешного открытия агентства недвижимостиПравила приватизации служебного жилья

Факторы, оказывающие влияние на цену

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

Положительные качества, влияющие на увеличение цены части жилья

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Рассчитать цену своей доли оказывается просто, если собственники принимают решение продать квартиру сразу вместе, целиком, в пользу 1 покупателя, а затем разделить вырученные деньги друг между другом пропорционально своим долям.

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

Если покупатель согласен с использованием такого метода и не возражает против полученной цены, то стороны вправе не обращаться к услугам независимого оценщика.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

  1. Площадь.
  2. Этажность.
  3. Количество комнат.
  4. Наличие ремонта.
  5. Месторасположение.
  6. Тип дома и год его возведения.
  7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/raschet-stoimosti-doli-v-kvartire.html
  • https://yuristznaet.ru/kvartira/ocenka-doli-v-kvartire.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/otsenka-doli-v-kvartire/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий