Как перевести вид разрешенного использования земельного участка

 

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если возникла необходимость, например, на не предназначенной. Когда выгодно изменить вид разрешенного использования. Когда возможен перевод земли под ИЖС в другую категорию. Как изменить вид разрешенного использования земельного участка и перевести землю сельхозназначения в ИЖС.

Для каких целей проводится процедура?

В постановлениях и приказах исполнительной власти о наделении участками, в договорах и других документах, где подтверждается получение права владения, всегда описывается категория, которая имеет свой ВРИ. Например, индивидуальная застройка и ведение сельского хозяйства и т. д.

Сегодня, зачастую приходится сталкиваться с переводом участков земли, предназначенных под садоводство – в дачный участок земли, так как на последних разрешено возведение здания с правом регистрации проживания в них, и многие владельцы коттеджей желают получить официальную прописку.

Способы изменения ВРИ

Вопрос перевода с/х земель в земли поселений, ввиду нехватки земли под индивидуальное строительство стоит особенно остро. К тому же, стоимость данных категорий земель, значительно отличается.

Также, сегодня земельное законодательство РФ предусматривает возможность построить хорошее капитальное жилье, не беспокоясь о хлопотах перевода земли в другую категорию.

Получить разрешение на строительство большого дома на сельскохозяйственной земле, с возможностью получить прописку и постоянно проживать в нем можно 2 способами:

  • N172-ФЗ ( г.) – о переводе в другую категорию.
  • N191-ФЗ ( г.) – о введении в действие ГрК РФ.

Внутри одной категории

Второй вариант наиболее распространен, он проще, но у него тоже имеется определенная процедура:

  1. Изменить ВРИ земли можно, исходя из схем освоения территории муниципалитета, генпланов поселений, городов и градостроительным регламентом, при соблюдении технических регламентов.
  2. Заявление об изменении ВРИ относят в орган самоуправления.
  3. Требуется проведение публичных слушаний, где участниками будут граждане, проживающие в рамках территориальной и смежной зонах.
  4. Существует требование обязательной публикации результатов указанных слушаний.
  5. Комиссия по организации слушаний делает заключение и выносит рекомендации, на основании которых глава местного органа самоуправления принимает соответствующее решение.

При переводе участка из одной категории в другую

Имеется определенный список, регламентирующий возможность перевода из одной категории земельного надела, в другую:

  1. Находящиеся в Федеральной собственности – решается Правительством Российской Федерации.
  2. В собственности субъектов РФ – органом власти конкретного субъекта Российской Федерации.
  3. Сельскохозяйственные земельные территории, находящиеся в собственности муниципалитетов – решается органом власти данного субъекта Российской Федерации.
  4. Земли частных собственников / сельскохозяйственного направления – исполнительная власть конкретного субъекта РФ.
  5. Земли иных назначений – местным органом самоуправления.

Цель создания

Для чего создавался и вводился в использование классификатор ВРИ для объектов недвижимости земель и их участков. Как стало известно, ранее, то есть до создания и введения в жизнь классификатора ВРИ для участков земельной недвижимости на территории РФ, в описании земельных объектов недвижимости была некоторая сильная неоднозначность. Кроме того, к другим причинам создания классификатора для объектов земельного недвижимого имущества относились такие причины, как:

  1. Вольность толкования ВРИ собственниками имущества земельной недвижимости;
  2. Исключение некоторых формулировок во время определения ВРИ земельного участка для муниципалитетов;
  3. Выполнение участком нескольких ВРИ.

Все эти и другие моменты, инициаторами которых в большинстве случаев были собственники или же муниципальные учреждения, привели к скорой необходимости в создании, согласовании, а также во введении соответствующего классификатора относительно ВРИ земельных участков на территории России.

Следует отметить, что пускай классификатор ВРИ относительно объектов земельной недвижимости и стал своего рода ограничивающим документов, придающим строгость классификации и разделения земель, благодаря нему появилась возможность унифицирования описаний различных, общепринятых на территории России ВРИ для земель. Также, благодаря классификатору, получилось создать и упорядочить четкость параметров для различных объектов, доступны для разнообразных построек в пределах границ участков без вмешательства чиновников и без бюрократической волокиты.

Что делать, чтобы сменить вид разрешенного использования участка: официально разрешенные разновидности перевода участка между видами использования и назначения.

На данный момент существует всего два официальных и разрешенных действующим законом метода изменения видов использования земельных участков недвижимости:

  1. Перевод согласно действующим правилам и нормам ФЗ под номером 172-ФЗ от года. Этот закон регламентирует правила и условия перевода земельных участков между категориями. При соблюдении данного федерального закона разрешается переводить земельный участок в любую категорию использования вне зависимости от той категории, которая была изначально;
  2. Без перевода участка в категорию согласно статьям 39-37 Градостроительного кодекса России, а также согласно статье 4.1 ФЗ под номером 191-ФЗ от 29 декабря 2004-го года. Если переводить земельные территории и участки согласно данным нормативным документам и законам, то участок/территорию может будет перевести не во все категории, а только в те, что официально разрешены в каждом отдельно взятом случае для конкретных категорий.

Как правильно написать заявление

Фото 2
Иногда могут предложить заполнить уже имеющуюся форму, заполните все строки и графы. Если собираетесь отправлять документы почтой, то распевайте заполненное заявление.

Главное содержание заявление должно быть обоснованным, где вы подробно объясните, что не собираетесь нарушать законодательство в случае изменения вида использования. В нем также указывают номер по кадастровому учету, описание участка. Затем следует указать принадлежность участка к определенной категории. Укажите номера правоустанавливающих документов, кем и когда они были выданы, основания для возникновения права: покупка, получение в наследство или дарение.

Дайте объяснение, почему нужно изменить вид использования, можно сослаться и на соседей, которые уже получили разрешение: адреса и описание их участков. Если вы не единственный владелец, то согласие других пользователей также обязательно нужно приложить к заявлению. Для доказательства можно привести как пример полученное разрешение на ведение строительных работ на участке, что соответствует целевому предназначению и категории земель.

На какие ВРИ не действуют и не могут оказать никакого фактического влияния регламенты, проводимые градостроительными компаниями?

Следует отметить, что регламенты градостроительных компании не являются всесильными, ведь есть некоторые ВРИ, на которые регламенты градостроения не могут оказать практически никакого влияния. Среди них можно отметить такие моменты:

  1. Территории ансамблей и памятников, которые являются участниками реестра объектов, относящихся к культурному культуры;
  2. Территории ансамблей и памятников, которые не были объектами наследия культуры, но стали ими;
  3. Территории общего использования;
  4. Территории, которые такие заняты различными линейными объектами;
  5. Территории, которые заняты в работах добычи различных типов полезных ископаемых.

Условно разрешенный вид использования земельного участка: что это такое?

Примеры таких видов использования участков земли:

  • больницы;
  • бассейны;
  • станции скорой помощи;
  • конторы;
  • офисы;
  • спортивные залы и т. п.

При условно разрешенном виде использования земельного участка процедура получения разрешения включает несколько шагов:

  • Собственник участка должен направить заявление в специальную комиссию в составе местных органов управления.
  • Сотрудники администрации проводят публичные слушания, и на основе результатов готовят заключение.
  • На основании заключения делаются рекомендации о подтверждении разрешения либо отказе с описанием причин.
  • В случае одобрительного решения делается отметка в государственном кадастре.

Как оформить завещание на дом и земельный участок и какие документы для этого потребуются — читайте в статье по ссылке.

Образец постановления об уточнении разрешенного использования земельного участка.

Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.

С чего начать?

Фото 3

1. Уточнить градостроительные регламенты территориальной зоны

Подготовка к решению задачи по изменению ВРИ начинается с выяснения градостроительных регламентов.

Способ №1

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление:

  • о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера
  • о предоставлении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или справку о зонировании террритории, на которой находится участок

Способ №2

Нужно изучить графические материалы ПЗЗ:

  • генеральный план муниципального образования
  • схема градостроительного зонирования

На чертежах плана и схемы территориальные зоны раскрашены в разные цвета. Они наглядно показывают границы зон. В экспликациях к графическим материалам даются сведения о видах использования участков.

2. Узнать допустимые виды разрешённого использования участков для территориальной зоны

Все возможные виды использования участков, расположенных внутри территориальной зоны скомплектованы в 3 группы:

  1. основные, объединяющие главные (базовые) ВРИ
  2. условно разрешённые, назначаемые при изменении ВРИ по результатам публичных слушаний
  3. вспомогательные, не являющиеся преимущественными для территориальной зоны, а лишь дополнительными к основным и условно разрешённым видам использования

Разрешённый вид использования земельного участка - один из параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, к которой относится участок. Градостроительные регламенты описываются в текстовой части ПЗЗ.

Так, на сайте Рыбинского муниципального района в Ярославской области указаны ПЗЗ всех поселений, входящих в этот район. Возьмём в качестве примера ПЗЗ Арефинского СП. Кликнув по ссылке Правила землепользования и застройки, откроем эту страницу. На ней показаны:

  • решение совета депутатов
  • тестовая часть ПЗЗ Арефинского сельского поселения

Рассмотрим тестовую часть ПЗЗ. Бегло перелистывая раздел Содержание, последовательно находим:

  • Часть 2. Градостроительные регламенты на территории Арефинского сельского поселениястатья 40 Виды и состав территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования Арефинского сельского поселения - в ней перечисляются все установленные поселении территоиальные зоны

Далее, начиная со статьи 41 и по статью 50, находим градостроительные регламенты, действующие в каждой территориальной зоне. В градрегламентах прописан состав основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ земельных участков, а также указано, что можно строить на участках и при выполнении каких условий.

3. Найти вид использования, соответствующий цели его изменения

Каждая из групп ВРИ содержит перечни видов разрешённых использований. Самостоятельным порядком нужно выбрать из них тот, что более всего отвечает цели изменения ВРИ. Нужно учесть при этом, что в качестве выбирать в вид из состава вспомогательных ВРИ запрещено.

Когда планируемый вид соответствует одному из видов в перечне ВРИ, перечисленных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или справке о зонировании, к изменению ВРИ можно приступать обоснованно.

Наименование вида использования участка должно быть идентичным тому, что даётся в Классификаторе ВРИ 2019.

Особенности Классификатора ВРИ земельных участков

  • в описании вида разрешённого использования указывается допустимая деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ
  • классификатор не различает ни категории земель, ни основные, вспомогательные или условные виды разрешённого использования участков
  • не всегда название ВРИ земельного участка, указанного в существующих на него документах или выбранного из перечней основных и условно разрешённых видов, указанных в ПЗЗ, соответствует ВРИ по Классификатору.

В Классификаторе можно найти самый подходящий вариант. Виды использования в нём описаны подробно. Они включают вспомогательные виды деятельности, для которых не требуется установление ВРИ:

  • вид «жилищное строительство» обеспечивает разведение плодовых и декоративных растений, но только при наличии на земельном участке жилого строения, а не вместо него
  • любому виду разрешённого использования присуща возможность размещения, например, линии электропередач, водопровода, линии связи и других подобных объектов, опять-таки, возводимых только совместно с основным объектом, но не отдельно него

Проблемные ситуации

Определённые сложности вызывают последствия введения Классификатора, связанные, например, с разрешением на строительство жилых строений на участках для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Причина - отсутствие вида использования в Классификаторе.

Даже в условиях действующих:

  • федерального закона о КФХ (статья 11)
  • Земельного кодекса РФ (пункт 2 статьи 40)
  • Градостроительного кодекса РФ (статья 51)
  • Санитарных правил 30-102-99
  • Свода правил по проектированию и строительству, установленных СП 30-102-99 (пункт ), где упоминается про дом фермера, вид использования участков «КФХ»

ВРИ «крестьянско-фермерское хозяйство» в Классификаторе нет. По этой причине администрации муниципальных образований отказывают землевладельцам в выдаче разрешений на строительство на участках для КВХ жилых построек или домов.

Спасением могут быть ПЗЗ муниципального образования. Возможно, что для той территориальной зоны, в которую включён участок КФХ, жилая застройка относится к условно разрешённым видам. Нужно будет тогда изменить основной вид использования на условно разрешённый, а значит, ирешить проблему.

Если же такого «подарка» в ПЗЗ не окажется, иного варианта решения, кроме как назвать строение, планируемое под жильё, административно-бытовым, бытовым, складским или административно-складскимзданием, не получится. С пропиской, как понятно, тоже.

Проблемы «нестыковок» градрегламентов и Классификатора ВРИ будут постепенно устраняться. К 1 января 2020 года они должны исчезнуть полностью, так именно к этому сроку будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешённых использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором (пункты 12, 13 статьи 34 ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ»).

Классификатор ВРИ 2019 - документ новый. Его цель - упорядочение наименований видов разрешённого использования участков

Если отказали в смене ВРИ

Фото 4

В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:

  • Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
  • Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
  • Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
  • Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
  • Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Процедура досудебного обжалования устанавливается административным регламентом предоставления данной услуги. Указанный документ принимается муниципальным или государственным органом власти, уполномоченным на оказание данной услуги.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

Порядок решения вопроса зависит от ряда обстоятельств:

  • действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
  • установлены или нет градостроительные регламенты
  • в какой группе видов использования (основных, условно разрешённых или вспомогательных), указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка

Изменение ВРИ будет производиться простым образом и без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.

В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться публичные слушания.

Слушания организуются муниципалитетом после получения заявления от собственника или правообладателя участка, подготовки ими необходимых материалов (планировочных обоснований) и прохождения всех процедурных этапов.

Итог слушаний - выпуск постановления муниципалитета об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору. Постановление служит правовой основой, позволяющей Росресстру, на основе предоставления всех материалов по изменению ВРИ, внести в кадастровый учёт новые сведения об участке.

В общественных публичных слушанях принимают участие жители муниципального образования. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний. Этот факт будет отражён в итоговом решении муниципалитета в виде письменного отказа на поданное собственником или правообладателем заявление.

Изменением ВРИ земельных участков могут заниматься также правообладатели земельных наделов, получившие согласие их владельцев (арендаторы - у арендодателя, если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем 5 лет).

Важно знать

Если на участках уже построены объекты капитального строительства (индивидуальный жилой дом, производственное здание, торговый центр и т.д.) и они зарегистрированы в госреестре, изменение существующего ВРИ участка будет происходить по результатам изменения вида функционального назначения существующих построек, не соответствующего новому виду использования земельного участка.

Пример

В деревне на одной из улиц в окружении частных домов построен индивидуальный жилой дом. Собственник планирует реорганизовать его в магазин. Выбранный им по Классификатору вид «Магазины» с описанием вида:

«размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет менее 5000 м2».

Даже если в градостроительный регламент зоны жилой застройки, внутри которой находится участок с построенным домом, включён выбранный вид использования участка (есть же в любой деревне магазины!) и возможность изменения прежнего ВРИ кажется реальной, торопиться менять функциональное назначение здания с индивидуального дома на магазин не стоит. Придётся уточнить, как указано в пункте 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, ещё и технические регламенты.

Техрегламенты для магазинов устанавливают жёсткие требования:

  • к проектной документации
  • к удалённости объекта от жилых строений
  • к безопасности магазина и прилегающей к нему территории
  • к соответствию условий его эксплуатации
  • к обеспечению подъездом и разворотной площадкой для пожарных машин и машин, доставляющих товары
  • к условиям приёма посетителей

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что попытка преобразования в магазин частного дома на участке для ИЖС, соприкасающегося своими границами с другими застроенными участками, окажется тщетной.

Размещение или преобразование зданий в объекты социальной инфраструктуры в жилых зонах допускается на земельных участках при следующих условиях:

  • строения должны примыкать к красным линиям дорог, улиц, бульваров, площадей, проездов, являющихся территориями общего пользования
  • должны отсутствовать градостроительные нормы, запрещающие их размещение

Вывод

Приведённый пример - доказательство того, что к изменению ВРИ земельного участка нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени. Более всего, он демонстрирует весомую значимость градостроительных регламентов.

Итак, зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:

  • если в перечнях основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ, указанных в Выписке из ПЗЗ о видах разрешённого использования, в ГПЗУ или в справке о зонировании территории есть тот вид, что соответствует цели изменения, то вопрос об изменении будет решён положительно, в противном случае - в изменении ВРИ будет отказано
  • в зависимости от того, в какой группе видов окажется планируемое использование, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:для основной группы ВРИ - без слушаний:
    • для группы условно разрешённых видов - проведение слушаний потребуется
    • вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами
  • выбранный и далее присвоенный вид использования должен соответствовать наименованию в Классификаторе ВРИ

При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы. Рассмотрим их.

Фото 4

Что должна содержать декларация на участок

Это подробное описание ваших планов, и именно на ее основании может быть выдано разрешение на смену вида использования.

В декларации указывают:

  • Наименование органа местной власти, куда подают документы.
  • Сведения о владельце участка: полностью ФИО, постоянный адрес проживания.
  • Сжатые сведения об участке земли, с указанием категории и сведения о правообладании наделом.
  • Просьба об изменении кадастровых записей на участок и смену вида использования.
  • Пояснения, что разрешение соседей получено.
  • Число и дата составления. Подпись владельца участка.

Хотя как покажется, текст декларации схож с заявлением, но это совсем другой документ: заявление содержит просьбу, когда как декларация подается как уже полученное разрешение, то есть продолжение заявления на постановку на кадастровый учет нового вида участка.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://homeurist.com/nedvizhimost/zemlya/kak-izmenit-vid.html
  • https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zemelnye-voprosy/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-uchastka-i-perevod-zemli-iz-odnogo-naznacheniya-v-drugoe/
  • https://consultmill.ru/zemlya/kadastr/izmeneniya-vida-uchastka.html
  • http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/2-sposoba-izmeneniya-razreshennogo-vida-ispol-zovaniya-zemel-nogo-uchastka.html
  • https://law03.ru/land/article/kak-izmenit-vid-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka
  • https://www.zemvopros.ru/page_12454.htm
  • https://nsovetnik.ru/zemlya/kak_izmenit_vid_razreshennogo_ispolzovaniya_zemelnogo_uchastka/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий